Petition addressed to: Aphrodite Eigentümer Gardens, Park, Green und Gold

Verwaltungsgesellschaft / Hausverwaltung
BON MARCHE Ltd.
Hauptsitz – Pasardschik
„Aphrodite Gardens“, Sunny Beach Resort
Geschäftsführerin: Frau Elena Georgieva
Stellungnahme zu Ihrem Schreiben vom 18.12.2025 – Vertragsgrundlage, Gebührenerhöhung, Transparenz und weiteres Vorgehen / Widerspruch gegen die einseitige Gebührenerhöhung aus Ihrem Schreiben vom 17.12.2025
Sehr geehrte Frau Georgieva,
sehr geehrte Damen und Herren,
wir danken Ihnen für Ihr Schreiben zur angekündigten Anpassung der Verwaltungs- und Instandhaltungsgebühr ab dem 01.01.2026. Nach sorgfältiger Prüfung nehmen wir im Namen der unterzeichnenden Eigentümer wie folgt Stellung:
1. Vertragsverhältnisse und zwingendes Recht (ZUES)
Sie vertreten die Auffassung, dass die Verwaltung ausschließlich auf Grundlage individueller Verträge erfolge und daher nicht dem ZUES unterliege. Dieser Ansicht können wir nicht uneingeschränkt folgen.
Nach ständiger bulgarischer Rechtsprechung kann zwingendes Recht des ZUES auch durch individuelle Verträge nicht vollständig ausgeschlossen werden, insbesondere wenn Gemeinschaftseigentum verwaltet wird, nahezu alle Eigentümer betroffen sind, die Kosten nach Quadratmetern umgelegt werden und faktisch eine kollektive Verwaltung vorliegt.
Die Verwaltungs- und Instandhaltungsgebühr stellt damit eine gemeinschaftliche Last dar, sodass die Grundprinzipien von Transparenz, Mitwirkung und Kontrolle anwendbar bleiben.
2. Keine Grundlage für eine einseitige Preisänderung
Maßgeblich ist der Vertragsinhalt. Nach unserem Kenntnisstand enthalten die Verträge weder eine Preisanpassungsklausel noch einen Indexierungsmechanismus oder eine Regelung zur einseitigen Preisänderung.
Ohne eine solche Grundlage ist eine einseitige Erhöhung rechtlich unzulässig. Kostensteigerungen können eine Verhandlungsbasis darstellen, begründen jedoch keinen automatischen Anspruch.
3. Erforderliche Transparenz
Ihre Aussage, ein Dienstleister müsse keine Preiszusammensetzung offenlegen, greift hier zu kurz. Es geht um die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum und die Verwendung zweckgebundener Vorauszahlungen der Eigentümer.
Ein berechtigtes Interesse besteht insbesondere an Informationen zu Einnahmen, Ausgaben nach Kostenarten, Kostensteigerungen, Rücklagen sowie Kontoständen. Diese Informationen sind Voraussetzung für Vertrauen und eine sachgerechte Entscheidung.
4. Höhe der Erhöhung nicht nachvollziehbar
Die genannten Kostenentwicklungen ersetzen keine objektspezifische Kalkulation. Es fehlen weiterhin Jahresabrechnungen, Soll-Ist-Vergleiche, eine Prognose für 2026 sowie eine nachvollziehbare Herleitung der Beträge von 19 €/m², 22 €/m² und bei Aphrodite Green 26 €/m².
5. Leistungsreduzierung
Die vorgeschlagene Reduzierung von Personal stellt eine Leistungsänderung dar, die weder einseitig erfolgen noch als stillschweigend akzeptiert gelten kann. Eine Gebührenerhöhung bei gleichzeitiger Leistungsreduzierung erfordert eine klare vertragliche Grundlage oder ausdrückliche Zustimmung der Eigentümer.
6. Kündigungsandrohung
Die angedrohte Kündigung bei Nichtzahlung der erhöhten Gebühr geben Anlass zur Sorge. Eine Kündigung allein wegen Widerspruchs oder fehlender Zustimmung zur Preisänderung kann rechtlich angreifbar sein.
7. Position und weiteres Vorgehen
Zusammenfassend halten wir fest:

1. Die Gebührenerhöhung ist derzeit nicht wirksam.
2. Ohne transparente Unterlagen besteht keine Zahlungspflicht über den bisherigen Tarif hinaus.
3. Wir sind verhandlungsbereit und erwarten vollständige Kostenaufstellungen, objektspezifische Abrechnungen sowie einen konkreten Vorschlag für eine einvernehmliche Vertragsänderung.

Bis zur Klärung entrichten wir ausschließlich die bisher vereinbarte Gebühr. Wir bitten um schriftliche Antwort und Übermittlung der Unterlagen bis zum 15.01.2026.
Mit freundlichen Grüßen
Gezeichnet von den Eigentümern der Anlagen
Aphrodite Gardens, Park, Green und Gold