Widerspruch gegen die einseitige Gebührenerhöhung - Возражение против одностороннего повышения пошл

Aphrodite Eigentümer Gardens, Park, Green und Gold

Petition is addressed to

Владелец Aphrodite Gardens & Park

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Launched 09/12/2025
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Petition is addressed to: Владелец Aphrodite Gardens & Park

Verwaltungsgesellschaft / Hausverwaltung
„Bon Marche“ Ltd.
Hauptsitz – Pasardschik
„Aphrodite Gardens“, Sunny Beach Resort
Geschäftsführerin: Elena Georgieva

Betreff: Widerspruch gegen die einseitige Gebührenerhöhung und Forderung nach Finanzberichten der vergangenen Jahre

Sehr geehrte Frau Georgieva,
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir die Eigentümer von Aphrodite Gardens, Park und Green wurden am 08.12.2025 bzw. 10.12.2025 über eine Erhöhung der jährlichen Verwaltungsgebühr von 14 Euro/m² auf 22 Euro/m² per Email angeschrieben.

Dennoch möchten wir höflich, aber entschieden darauf hinweisen, dass eine Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht einseitig vorgenommen werden darf und unter den aktuellen Umständen nicht rechtskonform ist. Daher legen wir die Eigentümer hiermit Widerspruch gegen diese Mitteilung über eine Erhöhung der jährlichen Verwaltungsgebühr ab dem 01.01.2026 ein. Gemäß Art. 11 Abs. 1 Nr. 5 des Gesetzes über die Verwaltung von Wohnungseigentum (ZUES) darf eine Gebührenerhöhung nur durch einen gültigen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen.

1. Erhöhung nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung zulässig (ZUES Art. 11–17)
Gemäß dem bulgarischen Gesetz über die Verwaltung von Eigentum im Stockwerkseigentum (ЗУЕС) können Änderungen der Wartungs- und Verwaltungskosten ausschließlich durch einen ordnungsgemäß gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Dazu gehören zwingend:

rechtzeitige und nachweisbare Einladung aller Eigentümer (Art. 12),
gültiger Quorum von 67 % der Anteile beim ersten Termin (Art. 15),
Mehrheitsentscheidung der anwesenden Eigentümer (Art. 17),
Protokoll, das allen Eigentümern zur Verfügung gestellt wird (Art. 16).

Uns liegt kein Beschluss der Eigentümerversammlung vor, der eine solche Erhöhung genehmigt. Daher ist die einseitig angekündigte Gebührenerhöhung rechtlich unwirksam.

2. Verwaltungsgesellschaft darf Gebühren nicht einseitig erhöhen
Das ZUES sieht keine Möglichkeit vor, dass die Verwaltung eigenständig die Instandhaltungsgebühr festsetzt oder erhöht.
Diese Entscheidung liegt ausschließlich bei der Eigentümergemeinschaft (Art. 6 und Art. 11).

3. Anspruch auf vollständige Kostentransparenz (ZUES Art. 6, Art. 7)
Bevor über eine Erhöhung abgestimmt werden kann, haben die Eigentümer Anspruch auf:

detaillierte Aufstellung der tatsächlichen Kosten des Vorjahres,
Kostenplan für das kommende Jahr,
konkrete Erläuterung der Posten, deren Preise nachweislich gestiegen sind.

Diese Unterlagen wurden bisher nicht bereitgestellt. Ohne klare wirtschaftliche Grundlage kann keine legitime Entscheidung getroffen werden.

4. Die Höhe der Erhöhung ist wirtschaftlich nicht nachvollziehbar
Die Steigerung von 14 € auf 22 €/m² entspricht +57 %, was deutlich über:

der Inflation in Bulgarien (ca. 3–4 % jährlich)
und dem durchschnittlichen Lohnwachstum (8–10 % jährlich)

liegt. Damit ist die Höhe der Erhöhung nicht durch allgemeine Marktbedingungen erklärbar.

Bitte um Klärung und weitere Schritte, um die Situation konstruktiv und gesetzeskonform zu lösen, bitten wir Sie freundlich um:

eine vollständige schriftliche Kostenaufstellung (Einnahmen und Ausgaben),
die Mitteilung, wann eine Eigentümerversammlung zur Gebührenerhöhung stattgefunden haben soll,
das Protokoll dieser Versammlung, falls vorhanden,
Belege (Rechnungen, Quittungen, Verträge),
Informationen über die Verwendung der eingezahlten Gebühren,
Kontostände und Rücklagen,
durchgeführte Reparaturen und deren Kosten.

Bis zur Vorlage aller Unterlagen und einer rechtlich gültigen Abstimmung betrachten wir die angekündigte Erhöhung der Gebühr als nicht wirksam und behalten den bisherigen Tarif bei. Wir setzen hiermit eine Frist bis zum 24.12.2025. Wir sind offen für einen fairen und transparenten Dialog und möchten gemeinsam eine Lösung finden, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht und für alle Eigentümer nachvollziehbar ist. Auch beteiligen sich die Eigentümer von Aphrodite Gold an diesem Widerspruch, sowie die Offenlegung der Einnahmen und Ausgaben, inkl. Übersicht für die Verwendung der eingezahlten Gebühren und Kontostände der Rücklagen.

Mit freundlichen Grüßen

Gezeichnet von den Eigentümern Aphrodite Gardens, Park, Green und Gold, 10.12.2025

--------------------------------------------------------russische Übersetzung------------------------------------------------------------------

Bitte entnehmen Sie die russische Übersetzung der PDF (aus der Telegram Gruppe):
https://t.me/c/3310063426/1

Пожалуйста, возьмите русский перевод из PDF-файла (из группы Telegram):
https://t.me/c/3310063426/1

Reason

Als Eigentümer in Aphrodite Gardens/Aphrodite Park/Aphrodite Green und Aphrodite Gold sind wir von der angekündigten Gebührenerhöhung unmittelbar betroffen. Die Verwaltung kündigte eine Steigerung der Jahresgebühr von 14 €/m² auf 22 €/m² an – das entspricht einer Erhöhung um 57 %. Eine solche Steigerung belastet nicht nur mich finanziell stark, sondern steht auch in keinem Verhältnis zur tatsächlichen wirtschaftlichen Lage in Bulgarien. Nach offiziellen Daten des Nationalen Statistikamts Bulgariens (НСИ/NSI) lag die Inflation 2024 bei etwa 3,4 %, also weit entfernt von der argumentierten „massiven Preissteigerung“.

Quelle: National Statistical Institute of Bulgaria (NSI), Consumer Price Index.

Auch das durchschnittliche Lohnwachstum im Land liegt laut NSI statistisch bei 8–10 % pro Jahr – nicht bei 50 % oder mehr.

Quelle: NSI – Average Wage and Labour Cost statistics.

Zusätzlich ist bekannt, dass viele Verwaltungsgesellschaften in Bulgarien "insbesondere in touristischen Regionen" ihre Gebühren ohne ausreichende Kostentransparenz erhöhen. Verbraucherschutzorganisationen wie die Association Active Consumers (Активни потребители) warnen regelmäßig vor intransparenten Preissteigerungen in Wohnanlagen.

Quelle: Active Consumers Bulgaria – Reports on household service providers.

Für uns "alle Eigentümer" ist diese Erhöhung wirtschaftlich nicht vertretbar und rechtlich nicht legitimiert, da kein Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, wie es das Gesetz über die Verwaltung von Wohnungseigentum (ЗУЕС) zwingend vorsieht. Wir haben unsere Wohnung in gutem Glauben erworben, in der Erwartung einer fairen, transparenten und gesetzeskonformen Verwaltung. Eine derart drastische und unrechtmäßige Gebührenerhöhung gefährdet nicht nur das Vertrauen in die Verwaltung, sondern auch die langfristige Werterhaltung der Immobilie. Aus diesen Gründen unterstütze ich die Petition vollumfänglich und hoffe, dass viele weitere Eigentümer sich anschließen, damit wir gemeinsam eine faire, transparente und gesetzeskonforme Lösung erreichen.

Bitte leiten Sie die Petition an die Eigentümer von Aphrodite Gardens/Aphrodite Park/Aphrodite Green und Aphrodite Gold weiter. Geben Sie neben Ihrem Vor- und Nachnamen, die Wohnungsnummer und Ihre Email-Adresse an. Dies bestätigt, dass Sie eine reale Person und Eigentümer von einem der beiden Gebäude sind. Bitte nur 1 Abstimmung = je Wohnung (wie es im Notar hinterlegt wurde).

Vielen Dank.
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Как собственники в Aphrodite Gardens / Aphrodite Park / Aphrodite Green / Aphrodite Gold мы непосредственно затронуты объявленным повышением платы. Управляющая компания сообщила о повышении годовой платы с 14 €/м² до 22 €/м² — что соответствует увеличению на 57 %. Такое повышение не только существенно увеличивает нашу финансовую нагрузку, но и совершенно не соответствует реальной экономической ситуации в Болгарии.
Согласно официальным данным Национального статистического института Болгарии (НСИ/NSI), уровень инфляции в 2024 году составил около 3,4 %, что значительно ниже заявленного «существенного роста цен».
Источник: National Statistical Institute of Bulgaria (NSI), Consumer Price Index.
Также среднегодовой рост заработной платы в стране, по данным НСИ, составляет статистически 8–10 % — а вовсе не 50 % или больше.
Источник: NSI – Average Wage and Labour Cost statistics.
Кроме того, известно, что многие управляющие компании в Болгарии, особенно в туристических регионах, повышают свои тарифы без достаточной прозрачности расходов.
Потребительские организации, такие как Association Active Consumers (Активни потребители), регулярно предупреждают о непрозрачных повышениях цен в жилых комплексах.
Источник: Active Consumers Bulgaria – Reports on household service providers.
Для нас, всех собственников, такое повышение экономически необоснованно и юридически нелегитимно, поскольку отсутствует решение общего собрания собственников, как того требует Закон об управлении многоэтажной собственностью (ЗУЕС).
Мы приобрели свою недвижимость добросовестно, ожидая честного, прозрачного и законного управления. Такое резкое и неправомерное увеличение платы подрывает доверие к управлению и влияет на долгосрочное сохранение стоимости недвижимости.
По этим причинам я полностью поддерживаю данную петицию и надеюсь, что многие другие собственники присоединятся, чтобы мы совместно добились справедливого, прозрачного и законного решения.

Пожалуйста, передайте эту петицию собственникам Aphrodite Gardens/Aphrodite Park/Aphrodite Green und Aphrodite Gold
Укажите, пожалуйста, ваше имя и фамилию, номер квартиры и адрес электронной почты.
Это подтверждает, что вы — реальное лицо и собственник одной из квартир в одном из двух зданий.
Пожалуйста, только 1 голос — на одну квартиру (как указано в нотариальном акте).
Большое спасибо.

Thank you for your support, Aphrodite Eigentümer Gardens, Park, Green und Gold, Sunny Beach

Question to the initiator