Ausgangslage

Gemäss § 1 Abs. 3 des Zuger Gesetzes über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 30. Januar 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; BGS 851.211) fördern die Einwohnergemeinden preisgünstigen Wohnraum durch «a) Erwerb von Land und Liegenschaften und Abgabe im Baurecht an gemeinnützige Bauträger; b) Realisierung eigener Bauvorhaben». Diese Bestimmung bleibt viel zu häufig toter Buchstabe. Die Wohnbaulandreserven der Gemeinden sind nämlich äusserst gering geworden. Für die Gemeinden und für die gemeinnützigen Wohnbauträger, denen im Zusammenhang mit der Wohnungsversorgung benachteiligter Nachfragegruppen eine wichtige Rolle zukommt, wird es unter den gegebenen Marktbedingungen zunehmend schwieriger, geeignetes Bauland oder Gebäude zu erwerben.

Wie kann der gesetzgeberische Mangel behoben werden?

Insbesondere der Kanton Genf kennt bei Liegenschafsverkäufen ein Vorkaufsrecht zu Gunsten der Einwohnergemeinde am Ort der gelegenen Sache und subsidiär zu Gunsten des Kantons. Diese Regelung hat sich bewährt und ist auch vom Bundesgericht ausdrücklich bestätigt worden. Das lückenhafte Zuger Wohnraumförderungsgesetz kann und muss um eine vergleichbare Regelung ergänzt werden. Nur durch Abgabe von – zunächst – von der öffentlichen Hand erworbenen Baulands und/oder Gebäuden werden gemeinnützigen Wohnbauträger in Zukunft erschwinglichen, bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungskreise schaffen können.

Unsere Begehren

Gestützt auf das Petitionsrecht gemäss Art. 33 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) werden hiermit dem Kantonsrat und dem Regierungsrat des Kantons Zug folgende Begehren unterbreitet:

  1. Der Kantonsrat des Kantons Zug habe im Zusammenhang mit der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungskreise im Gesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 30. Januar 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; BGS 851.211) ein Vorkaufsrecht zu Gunsten der Einwohnergemeinde am Ort der gelegenen Sache und subsidiär des Kantons Zugs vorzusehen. Mindeststandard für die gesetzliche Regelung soll Art. 3 ff. der «Loi générale sur le logement et la protection des locataires» vom 4. Dezember 1977 (LGL) des Kantons Genf sein.

  2. Der Regierungsrat habe zuhanden der Gemeinden im Zusammenhang mit der Schaffung von erschwinglichem Wohnraum für breite Bevölkerungskreise eine konkrete Handlungsanleitung auf der Basis der Dokumentation «Preisgünstiger Wohnraum – Ein Baukasten für Städte und Gemeinden» (Bundesamt für Wohnungswesen BWO, November 2013) zur Verfügung zu stellen.

Begründung

1. Eine aktive Boden- und Wohnungspolitik muss primär von der öffentlichen Hand gestaltet werden

Die Schweizerische Vereinigung für Landesplanung (VLP-ASPAN) hat im Gutachten „Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus mit raumplanerischen Mitteln“ (Raum & Umwelt, Januar Nr. 1/2010) aufgezeigt, dass den Kantonen und Gemeinden eine aktive Boden- und Wohnungspolitik ermöglicht werden kann und soll. Dazu zählen die Gewährung von Nutzungsprivilegien als Anreiz für den gemeinnützigen Wohnungsbau, das Ausscheiden von Wohnanteilen für den gemeinnützigen Wohnungsbau in der Nutzungsplanung oder die Begründung eines Kaufs- bzw. Vorkaufsrecht zu Gunsten der Gemeinde. In den Schlussfolgerungen des Gutachtens wird hervorgehoben, dass der Handlungsspielraum auch über eine aktive Bodenpolitik erweitert werden kann, indem die Gemeinden mit eigenem Land Entwicklungen steuern und bei Überbauungen dem öffentlichen Interesse besser zum Durchbruch verhelfen können. So können Gemeinden eigenes Land mit Auflagen zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus veräussern oder es im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgeben. Der Kreis der Erwerber könnte auch auf andere Investoren ausgeweitet werden, sofern diese sich vertraglich verpflichten, bedarfsgerechten Wohnraum anzubieten. Das Analoge gilt auch auf kantonaler Ebene.

2. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand als unabdingbares Element einer aktiven Boden- und Wohnungspolitik

In der Dokumentation «Preisgünstiger Wohnraum – Ein Baukasten für Städte und Gemeinden» (BWO, November 2013) wird unter anderem aufgezeigt, dass der Besitz von eigenem Land die Voraussetzung für eine aktive Rolle der Gemeinde bei der Förderung von preisgünstigem Wohnraum bildet. Eine Gemeinde kann versuchen, sich durch die laufende Prüfung von Kauf-und Tauschmöglichkeiten Land für solche Zwecke zu sichern. In Gemeinden mit hohen Miet-und Immobilienpreisen ist die Verfügbarkeit von geeignetem Bauland in der Regel jedoch stark eingeschränkt. Voraussetzung für eine wirkungsvolle Bodenpolitik im Hinblick auf die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum ist nicht die theoretische, sondern die tatsächliche Verfügbarkeit von Bauland. Diese ist nur gegeben, wenn die Möglichkeiten der Gemeinden, Bauland zu erwerben, verbessert werden. Dazu leistet ein allgemeines, unlimitiertes Vorkaufsrecht zu Gunsten der Gemeinden und subsidiär zu Gunsten des Kantons einen unverzichtbaren Beitrag. Ein derartiges Vorkaufsrecht stellt sicher, dass die Gemeinde Kenntnis von der Verkaufsabsicht erhält und für einen beabsichtigten Landerwerb ein Vorrecht gegenüber bestimmten Drittinteressenten erhält. Damit wird der boden- und wohnungspolitische Spielraum der Gemeinden erweitert. Auch wird damit dem Umstand Rechnung getragen, dass im Zusammenhang mit der Bewältigung wohnungspolitischer Herausforderungen primär den Gemeinden eine zentrale Rolle zukommen muss, da diese am besten wissen, welche Bedürfnisse durch den Markt nicht abgedeckt werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts würde im Übrigen verschiedene Wege der Zielerreichung eröffnen. So könnte die Gemeinde selber preisgünstigen Wohnraum erstellen oder aber das Land durch Verkauf oder im Baurecht weitergeben, beides mit oder ohne zusätzliche Förderleistungen.

3. Das Vorkaufsrecht muss aus verfassungsrechtlichen Gründen marktneutral ausgestaltet sein.

Aus verfassungsrechtlichen Gründen muss das Vorkaufsrecht zu Gunsten der Einwohnergemeinde am Ort der gelegenen Sache und subsidiär zu Gunsten des Kantons Zug preislich unlimitiert sein. Dies bedeutet, dass der Vorkaufsberechtigte sein Recht nur zu den Bedingungen ausüben kann, die der Verkäufer mit einem Dritten frei vereinbart hat. Sowohl für den Preis wie auch für die übrigen Bestimmungen ist der Kaufvertrag massgebend, den der Verkäufer mit dem Dritten abgeschlossen hat und in den der Vorkaufsberechtigte eintritt. Das unlimitierte Vorkaufsrecht greift also nicht in die freie Preisbildung ein und der Verkäufer erleidet in der Regel keine finanziellen Einbussen.

4. Verankerung des Vorkaufsrechts in der zugerischen Gesetzgebung analog zur Regelung im Kanton Genf

Die Kantone Genf und Waadt kennen in der kantonalen Gesetzgebung bereits ein Vorkaufsrecht bei Liegenschaftsverkäufen im Zusammenhang mit der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Da die Wohnungsmärkte in den Kantonen Genf und Zug vergleichbar unzureichend funktionieren und das Genfer Vorkaufsrecht bereits vom Bundesgericht bestätigt wurde (BGE 142 I 76 ff.; deutsche Übersetzung in Praxis 8/2017, S. 609 ff.], drängt sich die Übernahme der Genfer Regelung auf.

5 Zur ausführlichen Begründung www.facebook.com/bezahlbareswohnenfueralle/

Vielen Dank für Ihre Unterstützung, Anne Mäder aus Zug
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  • Link zum Bundesgerichtsentscheid BGE 142 I 76 ff. in deutscher Übersetzung:

    www.facebook.com/bezahlbareswohnenfueralle/posts/2087286827978148

  • Im Entscheid BGE 142 I 76 betreffend das gesetzliche Vorkaufsrecht im Kanton Genf hält das Bundesgericht u.a. Folgendes fest [deutsche Übersetzung gemäss Praxis 8/2017, S. 609 ff.]:

    «3. Die Beschwerdeführerinnen halten dafür, dass die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht unberechtigterweise ausgeübt habe. Sie rügen die Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und der Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV). Sie machen überdies eine willkürliche Anwendung von Art. 3 Abs. 1 LGL/GE geltend. Diese Rügen überschneiden sich und sind gemeinsam zu behandeln.

    3.1 Die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts über ein Grundstückdurch eine öffentliche Körperschaft stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das gemäss Art. 26 Abs. 1 BV geschützte Eigentum dar (BGE 88 I 248 E. III.1 S. 258 = Pra 52 Nr. 50; letztmals Urteil 1P.552/1998 vom 9. Februar 1999 E. 2). Um mit dieser Bestimmung übereinzustimmen, muss die Ausübung des Vorkaufsrechts auf einer formellgesetzlichen Grundlage beruhen, durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt sein und das Verhältnismässigkeitsprinzip berücksichtigen (Art. 36 Abs. 1-3 BV; THIERRY TANQUEREL, Le droit de préemption legal des collectivites publiques, in: La maîtrise publique du sol: expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, Zürich 2009, S. 153 f.).
    Auf gleiche Art und Weise kann die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) aus sozialpolitischen oder Gründen der öffentlichen Ordnung sowie nicht vorrangig wirtschaftlichen Interessen dienenden Massnahmen eingeschränkt werden (BGE140 I 218 E. 6.2 = Pra 2015 Nr. 1). Das öffentliche Recht kann den Abschluss von Verträgen zwischen bestimmten Personen verbieten oder im Gegenteil vorschreiben, ohne dass damit an und für sich Bundesrecht verletzt wird. Gewiss wird die Vertragsfreiheit, wie sie aus Art. 1 OR hervorgeht, durch den Grundsatz des Vorrangs des Bundesrechts geschützt (BGE 102 la 533 E. 10a S. 542 = Pra 66 Nr. 243). Diesem sind indessen Grenzen gesetzt (vgl. Art. 19 und 20 OR) und gewisse Beschränkungen der Vertragsfreiheit können, insbesondere im Wohnungsbereich, gerechtfertigt sein (BGE 135 I 233 E. 5.4 S. 250 = Pra 2010 Nr. 36; BGE 113 la 126 E. 8c S. 139 = Pra 77 Nr. 157).

    3.2 Das Wohnungs- und Mieterschutzgesetz bezweckt, dem Staat zu erlauben, mittels Erwerb von Grundstücken, der Finanzierung von Bauprojekten und Mietzinskontrolle den Bau gemeinnütziger Wohnungen zu fördern und die Wohnungsqualität zu verbessern (Art. 1 LGL/GE). Hierzu begründet das Gesetz zu Gunsten des Kantons und der Gemeinden ein Verkaufs- und Enteignungsrecht zum Bau von gemeinnützigen Wohnungen (Art. 2 LGL/GE). Das Recht gilt hauptsächlich für Grundstücke, die sich, wie im vorliegenden Fall, in Entwicklungszonen befinden (Art. 4 LGL/GE). Gemäss Art. 4 LGL/GE muss der Eigentümer, der ein dem staatlichen Vorkaufsrecht unterstehendes Grundstück veräussert oder mit einem Kaufrecht zu veräussern verspricht, den Staatsrat und die Gemeinde unmittelbar nach der notariellen Verurkundung darüber in Kenntnis setzen; der Eigentümer und der Käufer werden angehört. Laut Art. 5LGL/GE entscheidet der Staatsrat binnen 60 Tagen, ob er auf das Vorkaufsrecht verzichtet oder das Grundstück zum Preis und den Bedingungen gemäss dem Vertrag erwerben will oder anbietet, das Grundstück zu einem Preis und zu Bedingungen zu erwerben, die er selber bestimmt. Wenn in diesem letzteren Fall das Angebot nicht angenommen wird, kann der Staatsrat das Enteignungsverfahren gemäss Art. 6 LGL/GE einleiten. Verzichtet der Staatsrat auf die Ausübung seines Vorkaufsrechts, stehen anschliessend der Gemeinde dieselben Vorrechte zu. Die Rechtsprechung hat die Verfassungsmässigkeit des in Art. 3 ff. LGL/GE vorgesehenen Vorkaufsrechts in allgemeiner Weise anerkannt (Urteil 1C_30/2008 vom 24. November 2008 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen […]).

    3.3 Das Bundesgericht prüft das Vorliegen einer gesetzlichen Grundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch ein Gemeinwesen frei (Urteil 1P.534/1991vom 11. März 1992 E. 1b). Grundsätzlich prüft es auch frei, ob diese Massnahme im öffentlichen Interesse ist und den Grundsatz der Verhältnismässigkeit wahrt. Es auferlegt sich allerdings eine gewisse Zurückhaltung, wenn örtlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen oder bloss über Ermessenfragen zu entscheiden ist (Urteil 1C_30/2008 vom 24. November 2008 E. 3.3 […]).

    3.4 Die Beschwerdeführerinnen machen zunächst geltend, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht zum gesetzlich vorgesehenen Zweck, nämlich zum Bau gemeinnütziger Wohnungen, ausgeübt habe (Verletzung von Art. 36 Abs. 1 BV). Sie meinen, dass die Gemeinde in Umgehung des LGL/GE ein Grundstück erwerben wollte, um «ein gutes Geschäft» zu machen. Sie halten auch dafür, dass das Vorkaufsrecht keinerlei öffentlichem Interesse entspreche, da der eventuelle Bedarf einer Gemeinde, Wohnungen für den freien Markt zu erstellen, nicht in Betracht falle (Verletzung von Art. 36 Abs. 2 BV). Diese beiden Rügen gehen jedoch insoweit ineinander auf,

Pro

Noch kein PRO Argument.

Contra

Noch kein CONTRA Argument.

Warum Menschen unterscheiben

  • am 29.04.2018

    Überall zu teuer!!!

  • am 25.04.2018

    Ich bin selber Studentin und finde es wahnsinnig, dass die Wohnungen so teuer sind. Auch für junge Familien wird/ist es sehr schwierig eine günstige und trotzdem genug grosse und gute Wohnung zu finden!

  • am 23.04.2018

    Die öffentliche Hand braucht dringend mehr Land, um ihre Wohnbaupolitik umsetzen zu können. Sonst bleibt bei uns das Thema preisgünstiger Wohnraum toter Buchstabe. Wohnen muss auch in Zug für alle ein Grundrecht bleiben!

  • am 22.04.2018

    Günstige Wohnungen sind dringend nötig im Kanton Zug, damit junge Menschen und Familien eine Wohnung hier finden.

  • am 20.04.2018

    Weil es zu wenig günstigen Wohnraum gibt.

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